刚需真的消失了吗？
最近，地产刚需消失的话题，火了。
CRIC数据显示，全国一手市场中，两房三房成交比重下降，四房的比重，出现了明显的上升。
广州也有同样的趋势。
与前几年相比，今年上半年广州的住宅市场中，110-144㎡区间的市占率稳步上扬， 70-110㎡的占比，却进一步下滑。
刚需盘的成交也不是很能打。
今年前8个月的广州成交热盘排行榜上，排在前面的清一色都是单价5万左右；
甚至更贵的盘，而亚运城这种低价“上车”大盘，从往年的榜首默默滑到了第九……
看上去，楼市里的刚需似乎集体“隐形”了。
但他们是真的消失了吗？
说实话，只要城市化的进程没有停歇，广州相对于其他省市的比较优势还在，人口的虹吸效应就不会停止。
统计数据也说明了这一点——
近十年间，广州市15岁至64岁的人口总量，增加了422万人。
理论上，他们都有在这座城市安家的真实需求，那么，是什么让他们不愿买房了？
两个字：错配。
刚需本来就是“既要又要”的群体。虽然资金有限，但对于房子的想象，那是一点都不含糊——
要近地铁，要有能遛娃的园林，要能顺利点到外卖，也要有小资的咖啡厅和举步可达的菜市场；
甚至，因为早晚要面临换房，所以潜在的升值空间也不能忽视。
但他们面临的真实情况是——
看得上的买不起，买得起的看不上。
符合预算的新房都在远郊，但每天长距离通勤的过程太折腾人。而且，事实证明，远郊套牢的几率实在太高了。
如果想要留在市中心吧，能够选择的就只有二手老破小了。
但这一代刚需，都是90后甚至00后了，他们从小生活在物质丰盛、居住水平快速提升的时代，完全没有将就的意识——
如果不满意，宁可先租着，为什么要买一套不喜欢的房子呢？
那么，广州的新房市场上有没有那么一个楼盘，可以完美匹配这些需求呢？
还真有，而且就在市区的强板块内。
这个国庆，著名的“刚需收割机”星樾山畔回来了。
这也是个网红神盘了——
一年只推一次，一次只推两栋楼，每次都迅速售罄；
业内人士笑称，这个盘只有两种状态：推新和断货，从来没有续销的中间状态。
2020年，山畔首次开盘，正值广州楼市火爆期，光国庆期间就吸引了3000组客户到访；
一年以后，山畔再次推新，在两个月内就告售罄。
第三次，就在这个国庆假期了。
我们去现场走了一圈，发现这次楼盘里依然人头涌涌。
洽谈区也坐满了人……
销售介绍说，这次新推的户型是A7、A9两栋80—110㎡的三到四房，区位更靠近小区内部，比前两次推出的位置要好。
项目概念图
站在21楼的实体样板房看出去，窗外环绕的山景像一幅画。
官方实拍的视频，来得更直观——
看来，无论外面的市场走向如何，星樾山畔都可以在年轻人中精准“圈粉”。
究其原因，大概是因为两个词——
定位精准，足够稀缺。
先来看下山畔的位置。
星樾山畔地处广州“东进”轴带上的科学城区府板块。
作为广州科技创新轴的一员，这个板块除了是黄埔区的政府中心，还是产业中心。
官方数据显示，这里已汇聚超3200家科技企业，落户超130家世界500强企业。
开创大道沿线写字楼林立，短短5公里就有南方电网、创维、日立IT等十几个大型总部扎堆。
高新产业和总部经济崛起，为板块留存了大量的高薪人才。
根据CRIC栅格地图2.0系统数据，目前，科学城板块的常住人口已经达到52.8万，属于典型的“职住高密度板块”。
即时热力图也说明了这一点——
工作日早10时30分，写字楼集中的区域出现了明显的人口聚集效应。
需求这么旺盛，整体的土地供应却不多。
广州近两年的5批集中供地中，位于科学城核心的区府板块，始终维持0供应。
也就是说，未来一两年时间里，区府板块不会有新盘的。
在售的楼盘，也以大户型为主。
除了星樾山畔，现在能在区府板块找到的最小户型，是保利罗兰国际的108㎡，按照4.4万/平的价格估算，加上税费，入手门槛接近500万。
对于刚毕业的年轻人来说，还挺不友好的。
而星樾山畔的主力户型，一直是80-110㎡的三到四房。
这就很香了——
不但上车门槛不高，户型也实用，年轻人咬咬牙，还是能够得着的。
项目户型图
要想成为刚需收割机，交通和配套也得足够能打。
现在市面上有很多楼盘为了吸引买家，距离地铁口好几百米，都敢标榜自己是TOD盘。
但真TOD盘的精髓，其实是“便利”，用立体式交通将地铁、商业和住宅连接起来，实现家门口直通地铁站。
星樾山畔就是一个教科书式的例子——
项目就在地铁7号线二期的水西北站上盖（在建中），地铁直接与社区商业街连接。
项目沙盘图
业主下了地铁，可以从地铁口直达小区商业街，买完菜再回家。
而且，地铁站也不止这一个。
距离项目约800米（百度地图直线距离），还有21号线的水西站。
这两条地铁能直达的区域，包括临港经济CBD、大学城、万博CBD等地，是广州“南拓”、“东进”的黄金要线。
地铁线路图
科学城内部的上班族，可以下楼坐7号线，两三个站到达片区内的产业腹地。
而在天河上班的小伙伴也不用换乘，21号线能直达天河智慧城、国际金融城。
配套方面，在星樾山畔的3公里范围内就有四大购物商场，楼下还自带建面约7000㎡的商业街。
项目示意图
周末的时候不用宅家了，可以去几百米外的敏捷广场遛个娃，约朋友在萝岗奥园广场看个电影，也可以去万达广场喝喝咖啡……
从另一个侧面看，片区内人口稠密，交通便利度好，商业配套强，也意味着进入二手市场后，价格更有支撑。
想要换房的时候，也不用担心卖不掉。
所以，面对年轻人的“既要又要”，星樾山畔就像一个均衡性很好的“六边形战士”——
区位、交通、商业、户型、升值潜力、品牌……都没有明显的短板。
现在刚需买新房，尤其要关注开发商的品牌价值。
说白了，就是买房后会不会烂尾。
星樾山畔由越秀地产、广州地铁和科学城集团三家国企联合开发，在安全性上算是上了“三保险”。
可能真正需要担心的是，在这一场加推里能不能买到比较心水的楼层。
顺便提醒一句，目前，项目已经开始做诚意登记了。